Le chemin vers l’achat d’une maison peut sembler être un parcours financier complexe semé d’obstacles, surtout lorsque l’on n’est pas familier avec certaines spécificités de ce domaine. Parmi les nombreux frais auxquels vous serez confrontés lors de cette aventure, les frais de garantie liés au prêt immobilier peuvent s’avérer déroutants. Pourtant, ces frais sont une partie intégrante du coût total de votre emprunt et sont inévitables dans la plupart des cas. C’est pourquoi il est primordial de comprendre ce qu’ils représentent, comment ils sont calculés, et comment vous pourriez même arriver à les négocier.
Qu’est-ce que les frais de garantie de prêt immobilier ?
Quand vous contractez un prêt immobilier, la banque a besoin d’une assurance. Elle a besoin d’être sûre d’être remboursée, quoi qu’il arrive. C’est à cela que servent les frais de garantie. Ils sont destinés à mettre en place une sécurité financière pour le prêteur en cas de non-remboursement de votre part. Ils sont donc une forme d’assurance pour la banque, qui peut ainsi minimiser les risques associés à l’octroi du prêt. Ces frais sont généralement répercutés sur l’emprunteur et doivent donc être pris en compte lors du calcul du coût total de votre emprunt. Les frais de garantie de prêt immobilier varient grandement d’une banque à l’autre et en fonction du type de garantie choisi.
La garantie par cautionnement
Le cautionnement est une garantie privilégiée par de nombreuses banques et institutions financières. Elle est souvent moins coûteuse que les autres formes de garanties. Le principe du cautionnement est simple : un organisme spécialisé se porte garant pour vous. C’est à dire que si vous êtes incapable de rembourser votre prêt, cet organisme le fera à votre place. Bien sûr, ce genre de service a un coût, que l’emprunteur doit payer. Le coût de cette garantie est généralement un pourcentage précis du montant du prêt, plus une contribution au fonds mutuel de garantie. Cette contribution est en partie remboursable en fin de prêt. Les organismes de cautionnement les plus courants en France sont Crédit Logement et la Société de garantie des crédits logement (SGCL). Le premier a l’avantage d’être accepté par toutes les banques.
Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)
Le Privilège de Prêteur de Deniers, ou PPD, est un type de sûreté réelle qui porte exclusivement sur les biens immobiliers existants. Contrairement à l’hypothèque, cette forme de garantie est inscrite auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble et non au bureau des hypothèques. Il est donc plus avantageux du point de vue des frais, mais sa mise en place est plus complexe et nécessite l’intervention d’un notaire. De même, il ne peut être utilisé que pour financer un bien existant, et non la construction d’un nouveau logement.
L’hypothèque
L’hypothèque est sans doute la garantie la plus connue du grand public. Elle donne à la banque un droit direct sur le bien actuel ou futur qui est remis en garantie. Si l’emprunteur ne rembourse pas, le bien peut être vendu et le produit de la vente sert à rembourser la banque. Même si cela peut sembler effrayant, il faut savoir que les ventes forcées sont rares. L’hypothèque est généralement plus coûteuse que le cautionnement, mais elle peut être intéressante dans certains cas.
Comment est calculée la garantie sur un prêt immobilier ?
Le calcul des frais de garantie dépend du type de garantie choisi et du montant de l’emprunt. En général, on retrouve les formules de calcul suivantes :
- Pour le cautionnement : Frais de garantie = Montant du prêt X Taux de commission
- Pour le PPD : Frais de garantie = Montant du prêt X Taux du droit fixe + Taux du droit proportionnel + Frais de mainlevée
- Pour l’hypothèque : Frais de garantie = Montant du prêt X Taux publicité foncière et frais conservation des hypothèques + Frais de mainlevée anticipée + Contribution de sécurité immobilière
Quelques conseils pour réduire les frais de garantie de prêt immobilier
Il existe plusieurs moyens de minimiser les frais de garantie sur votre prêt immobilier. Le premier est de comparer les offres de différentes banques et institutions financières. Le coût de la garantie peut varier considérablement d’un établissement à l’autre, il est donc judicieux de faire des recherches. Aussi, il est possible de négocier les frais de garantie avec votre banque. Les banques sont souvent disposées à faire des concessions pour garder leurs clients, surtout s’ils sont de bons payeurs. Enfin, si vous avez souscrit une hypothèque et que vous remboursez votre prêt plus tôt que prévu, vous pouvez demander une mainlevée (annulation) de l’hypothèque. Cela entraîne des frais, mais ils sont généralement inférieurs au coût total de l’hypothèque.
Conclusion
Les frais de garantie sont une part incontournable des coûts liés à un prêt immobilier. Il est donc essentiel de les comprendre, de savoir comment ils sont calculés et d’explorer les différentes options possibles pour les minimiser. En prenant le temps de bien vous renseigner et de comparer les offres, vous pourrez faire des économies significatives et alléger le fardeau financier de votre emprunt immobilier.
